டிவி சேனல்களின் காலை நேரப் பொழுதுகளை ஒட்டுமொத்தமாக குத்தகைக்கு எடுத்துவிட்டன ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள். 'பதினைந்து அடியில் சுவையான நீர்; இதோ இங்கேதான் வருது ஐ.டி. கம்பெனி; பஸ்ஸைவிட்டு இறங்கினா, அஞ்சு நிமிஷத்துல வீடு வந்துடும்; ஸ்கூல், இன்ஜினீயரிங் காலேஜ்னு எல்லாமே ரெண்டு, மூணு கிலோ மீட்டருக்குள்ளதான்; ஒரு ப்ளாட்டை வாங்கினா ஒரு ஸ்கூட்டி ஃப்ரீ...' மெகா சீரியலில் நடிக்கும் நடிகர், நடிகைகள் சைடு பிஸினஸாக ரியல் எஸ்டேட் விளம்பரங்களில் தோன்றி இப்படி அள்ளிவிடும் பொய்களுக்கு ஒரு அளவே இல்லை.
ரியல் எஸ்டேட் மந்த கதியில் நடந்துவரும் இந்த வேளையில் மக்கள் தலையில் எப்படியாவது மனைகளை கட்டிவிட வேண்டும் என்று துடிக்கும் பில்டர்களும் புரமோட்டர்களும் கடைசி அஸ்திரமாக இந்த டிவி விளம்பரங்களை கையில் எடுக்க, விவரம் தெரியாத மக்களும் இவர்களிடம் சிக்கி படாதபாடுபடுகிறார்கள்.
எப்படி எல்லாம் இந்த விளம்பரங்கள் மூலம் நாம் ஏமாற வழி இருக்கிறது, அவற்றிலிருந்து தப்பிக்கும் வழி என்ன என்பதைச் சொல்கிறார் 'ஃபெடரேஷன் ஆஃப் தமிழ்நாடு ஃப்ளாட் அண்ட் ஹவுஸிங் புரமோட்டர்ஸ் அசோசியேஷன்' தலைவர் பி.மணிசங்கர்.
ஃப்ளாட் விலை..!
சென்னை அருகே ஃப்ளாட் 24 லட்ச ரூபாய்தான்..! என்பது விளம்பர வாசகமாக இருக்கும். அட்வான்ஸ் வாங்கும்போதுகூட என்ன செலவு எல்லாம் கூடுதலாக ஆகும் என்பதைச் சொல்லமாட்டார்கள். அப்புறம், சேவை வரிக்கு இவ்வளவு கட்ட வேண்டும், விற்பனை வரிக்கு இவ்வளவு?, கார் பார்க்கிங் இவ்வளவு, குடிநீர் இணைப்பு கட்டணம் இவ்வளவு? மின் இணைப்பு கட்டணம் இவ்வளவு என பல லட்ச ரூபாய்களை வரிசையாக தரச் சொல்வார்கள். கடைசியாக பத்திரப் பதிவு மற்றும் முத்திரைக் கட்டணம் எல்லாம் சேர்ந்து லட்சக்கணக்கில் வந்து சேரும்..!
ஃப்ளாட் விலை 24 லட்ச ரூபாய் என்பது அனைத்துச் செலவுகளும் சேர்த்து சொல்லி இருந்தால் நம்பலாம். நிபந்தனைக்கு உட்பட்டது என சிறிய எழுத்தில் போட்டிருப்பதை நம்மவர்கள் எப்போதும் பெரிதாக எடுத்துக்கொள்ளாததாலும் பல நேரங்களில் சிக்கல் ஏற்படுகிறது.
ஃப்ளாட் விலை 24 லட்ச ரூபாய் என்றால் இதர கட்டணங்கள் எல்லாம் சேர்ந்து மொத்தம் சுமார் 30 லட்ச ரூபாய் வந்துவிடும். அந்த வகையில் வீடு வாங்குபவர்கள், விளம்பரத்தில் குறிப்பிட்டிருக்கும் தொகையைவிட கூடுதலாக சுமார் 25% தொகையைத் திரட்டி வைத்திருந்தால் மட்டுமே தப்பிக்க முடியும்.
விளம்பரத்தில் குறிப்பிட்டிருக்கும் விலை மொத்த விலையா? இல்லை, வீட்டிற்கான மொத்த சதுர அடியின் விலை மட்டுமா என்பதை பில்டர் அல்லது புரமோட்டரிடம் தெளிவுபடுத்தி எழுத்து மூலம் 'அனைத்துச் செலவுகளும் உட்பட' என பத்திரத்தில் எழுதி வாங்கிக்கொள்வது கட்டாயம்.
சதுர அடி விலை..!
அடுத்து, மிக முக்கியமாக கவனிக்கவேண்டிய விஷயம், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் சதுர அடி விலை..! ஒரே ஏரியாவில் அமைந்திருக்கும் இரு புராஜெக்ட்களில் ஒரு பில்டர் மற்ற பில்டரைவிட சதுர அடிக்கு சுமார் 200 ரூபாய் என்கிற அளவில் குறைத்து குறிப்பிட்டிருப்பார். இதிலும் சூட்சுமம் இருக்கிறது. உஷாராக இல்லை என்றால் விலையில் ஏமாற அதிக வாய்ப்பு இருக்கிறது. அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளில் மொத்த சதுர அடியை சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா என்கிற கணக்கில் குறிப்பிடுவார்கள். இதில் நடைபாதை, சுற்றுச்சுவர், லிஃப்ட் போன்ற பொதுப் பயன்பாட்டு பகுதியில் (காமன் ஏரியா) இடம் பெறும்.
இந்த காமன் ஏரியா என்பது பல்லடுக்கு குடியிருப்பு என்றால் சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியாவில் 20%, மூன்று அடுக்கு குடியிருப்பு என்றால் 18%, தரைத்தளம் மற்றும் இரண்டு அடுக்கு என்றால் 15% என்பதுபோல் இருக்கும். ஆனால், நடைமுறையில் இவற்றை 3 முதல் 5 சதவிகிதம் வரை அதிகமாக குறிப்பிட வாய்ப்பு இருக்கிறது. மேலும், மொத்த பரப்பில் காமன் ஏரியா என்று குறிப்பிட்டிருக்கும் சதவிகிதம் சரியா என்பதை நன்கு விவரம் தெரிந்த பொறியாளர் ஒருவர் மூலம் சரி பார்த்துக்கொள்வது நல்லது. இல்லை என்றால் ஏமாற வாய்ப்பு இருக்கிறது.
உதாரணத்துக்கு, ஒருவர் 800 சதுர அடி ஃப்ளாட் வாங்குகிறார். இது சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா. இதில் காமன் ஏரியா 20% (160 ச.அடி) போக 640 ச.அடி. பிளிந்த் ஏரியா (நான்கு சுவர்களுக்கு உட்பட்ட பகுதி). இதில் கார்ப்பெட் ஏரியா சுவருக்காக 20% ( 128 ச.அடி) கழித்தால் குடியிருக்கும் பரப்பு 512 சதுர அடி கிடைக்கும். ஆனால், உண்மையில் காமன் ஏரியா 15%தான் (120 ச.அடி) இருக்கிறது என்று வைத்துக்கொண்டால், பிளிந்த் ஏரியா 680 ச.அடி. கிடைக்கும் இதில் கார்ப்பெட் ஏரியா 15% (102 ச.அடி) கழித்தால், குடியிருக்கும் பரப்பு 578 ச.அடி கிடைக்கும்.
முதல் பில்டர் 800 சதுர அடி 20% காமன் ஏரியா (உண்மையில் 15%) என்று கணக்கு வைத்து சதுர அடி விலை 4,500 ரூபாய் சொல்கிறார். இரண்டாவது பில்டர், 800 சதுர அடி 15% காமன் ஏரியா (உண்மையிலும் 15%) என்று கணக்கு வைத்து சதுர அடி விலை 4,600 ரூபாய் சொல்கிறார்.
இந்த கணக்கு ஒரே தரம் கொண்ட ஃப்ளாட்கள் என்கிற வகையில் எடுத்துக்கொண்டு போடப்பட்டது. கோங்கு மரத்துக்குப் பதில் தேக்கு, டைல்ஸ்க்குப் பதில் மார்பிள் என்றால் விலை வித்தியாசம் கண்டிப்பாக வரும். அதையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு எது லாபம் என்பதைப் பாருங்கள்.
முன்பணம் 50%..!
சில புரமோட்டர்கள், முன்பணமாக 50% அல்லது 60% தொகை கொடுக்கவேண்டும் என்பார்கள். கட்டட வேலை எதுவும் நடக்காத நிலையில் அப்படி செய்யத் தேவையில்லை. இங்கேதான் வீடு வாங்குபவர்கள் மிகவும் உஷாராக இருக்கவேண்டும். சில பில்டர்கள், அவர்களின் நண்பர்கள் மற்றும் மாமன் - மச்சான்களை புக்கிங் தினத்தன்று காசோலை களுடன் வரச்சொல்லி விடுவார்கள். அவர்கள், ''எனக்கு அந்த மேற்கு பார்த்த வீட்டை புக் பண்ணுங்க. இந்தாங்க செக்'' என்பார்கள். நீங்கள் வீடு கிடைக்காமல் போய்விடுமோ என அவசரப் பட்டு காசோலை தந்தால் போச்சு. இவை எல்லாம் வியாபார தந்திரங்கள் என்பதைப் புரிந்துகொண்டு நிதானமாகச் செயல்படுங்கள். வெறும் இரண்டு ப்ளாட்கள் மட்டுமே பாக்கி என்று சொன்னால் நம்ப வேண்டாம். மனை அல்லது வீடு வாங்கும்போது சிலர் 100% விலை உயரும். அதுக்கு நான் கேரன்டி என்று சொன்னாலும் நம்பவே நம்பாதீர்கள்.
இலவசங்கள்..!
கார் பார்க்கிங், மின் இணைப்பு செலவு, பத்திரப்பதிவு கட்டணம் இலவசம் என்று அறிவிக்கப்படுவை எல்லாம் தனி மனிதர்களின் ஆசையைத் தூண்டி புக் செய்ய வைப்பதுதான். வாஷிங் மெஷின் இலவசம், தங்கச் செயின் இலவசம், பட்டுப் புடவை என்பதால் பெண்களை கவர்ந்து அவர்கள் குடும்பத் தலைவர்களை மனை மற்றும் ஃப்ளாட் வாங்க துரிதப்படுத்ததான். தவிர, இலவசம் என்கிறபோது சதுர அடி விலை தொடங்கி இதர விஷயங்களை கூர்ந்து கவனிப்பது அவசியம். ஒன்றில் கூட்டி மற்றொன்றில் குறைப்பதுதான் ரியல் எஸ்டேட் தொழிலில் அதிகம் நடக்கிறது. இலவசமாக தரும் ஸ்கூட்டி விலை 50,000. ஆனால், சொத்தின் விலையில் 75,000 ரூபாயைக் கூட்டி, சல்லீசாக லாபம் சம்பாதித்துவிடுகிறார்கள்.
வசதிகள் வருது..!
பாலம், வருது, நான்கு வழிச்சாலை வருது, விமான நிலையம் வருது என்று சொல்லியே பல லே-அவுட்களை விற்றுத் தீர்த்திருக்கிறார்கள். ஸ்ரீபெரும்புதூர் விமான நிலையம் அருகில் வருகிறது என்று சில ஆண்டுகளுக்கு முன் மனை வாங்கிப் போட்டவர்களின் நிலை, இன்றைக்கு சொல்லிமாளாது. மேலும், எந்தத் திட்டமும் அரசாங்கம் சொன்ன இடத்தில் சொன்ன தேதியில் வருவதும் இல்லை. எனவே, எதிர்காலத்தில் வருமா என்று தெரியாத விஷயங்களை வைத்து மனை வாங்காதீர்கள்..!
குறைவான முன்பணம்..!
மனைக்கு 10,000 ரூபாய் அட்வான்ஸ் என்று விளம்பரப்படுத்துகிறார்கள். இது சின்னத் தொகைதான். ஆனால், யோசிக்காமல் இந்த பணத்தை ரியல் எஸ்டேட் கம்பெனியில் கொடுத்தால் யானை வாயில் சிக்கிய கரும்பாகி விடுவோம். முழுப் பணம் கட்டி வாங்க முடியும் என்று நீங்கள் நினைத்தால் மட்டுமே அட்வான்ஸ் கொடுங்கள். அதுவும் காசோலையாக மட்டுமே கொடுங்கள்..!
உஷார் விஷயங்களை பட்டியல் போட்டு சொல்லி விட்டோம். இனி முடிவு உங்கள் கையில்தான் இருக்கிறது..!
ரியல் எஸ்டேட் மந்த கதியில் நடந்துவரும் இந்த வேளையில் மக்கள் தலையில் எப்படியாவது மனைகளை கட்டிவிட வேண்டும் என்று துடிக்கும் பில்டர்களும் புரமோட்டர்களும் கடைசி அஸ்திரமாக இந்த டிவி விளம்பரங்களை கையில் எடுக்க, விவரம் தெரியாத மக்களும் இவர்களிடம் சிக்கி படாதபாடுபடுகிறார்கள்.
எப்படி எல்லாம் இந்த விளம்பரங்கள் மூலம் நாம் ஏமாற வழி இருக்கிறது, அவற்றிலிருந்து தப்பிக்கும் வழி என்ன என்பதைச் சொல்கிறார் 'ஃபெடரேஷன் ஆஃப் தமிழ்நாடு ஃப்ளாட் அண்ட் ஹவுஸிங் புரமோட்டர்ஸ் அசோசியேஷன்' தலைவர் பி.மணிசங்கர்.
ஃப்ளாட் விலை..!
சென்னை அருகே ஃப்ளாட் 24 லட்ச ரூபாய்தான்..! என்பது விளம்பர வாசகமாக இருக்கும். அட்வான்ஸ் வாங்கும்போதுகூட என்ன செலவு எல்லாம் கூடுதலாக ஆகும் என்பதைச் சொல்லமாட்டார்கள். அப்புறம், சேவை வரிக்கு இவ்வளவு கட்ட வேண்டும், விற்பனை வரிக்கு இவ்வளவு?, கார் பார்க்கிங் இவ்வளவு, குடிநீர் இணைப்பு கட்டணம் இவ்வளவு? மின் இணைப்பு கட்டணம் இவ்வளவு என பல லட்ச ரூபாய்களை வரிசையாக தரச் சொல்வார்கள். கடைசியாக பத்திரப் பதிவு மற்றும் முத்திரைக் கட்டணம் எல்லாம் சேர்ந்து லட்சக்கணக்கில் வந்து சேரும்..!
ஃப்ளாட் விலை 24 லட்ச ரூபாய் என்பது அனைத்துச் செலவுகளும் சேர்த்து சொல்லி இருந்தால் நம்பலாம். நிபந்தனைக்கு உட்பட்டது என சிறிய எழுத்தில் போட்டிருப்பதை நம்மவர்கள் எப்போதும் பெரிதாக எடுத்துக்கொள்ளாததாலும் பல நேரங்களில் சிக்கல் ஏற்படுகிறது.
ஃப்ளாட் விலை 24 லட்ச ரூபாய் என்றால் இதர கட்டணங்கள் எல்லாம் சேர்ந்து மொத்தம் சுமார் 30 லட்ச ரூபாய் வந்துவிடும். அந்த வகையில் வீடு வாங்குபவர்கள், விளம்பரத்தில் குறிப்பிட்டிருக்கும் தொகையைவிட கூடுதலாக சுமார் 25% தொகையைத் திரட்டி வைத்திருந்தால் மட்டுமே தப்பிக்க முடியும்.
விளம்பரத்தில் குறிப்பிட்டிருக்கும் விலை மொத்த விலையா? இல்லை, வீட்டிற்கான மொத்த சதுர அடியின் விலை மட்டுமா என்பதை பில்டர் அல்லது புரமோட்டரிடம் தெளிவுபடுத்தி எழுத்து மூலம் 'அனைத்துச் செலவுகளும் உட்பட' என பத்திரத்தில் எழுதி வாங்கிக்கொள்வது கட்டாயம்.
சதுர அடி விலை..!
அடுத்து, மிக முக்கியமாக கவனிக்கவேண்டிய விஷயம், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் சதுர அடி விலை..! ஒரே ஏரியாவில் அமைந்திருக்கும் இரு புராஜெக்ட்களில் ஒரு பில்டர் மற்ற பில்டரைவிட சதுர அடிக்கு சுமார் 200 ரூபாய் என்கிற அளவில் குறைத்து குறிப்பிட்டிருப்பார். இதிலும் சூட்சுமம் இருக்கிறது. உஷாராக இல்லை என்றால் விலையில் ஏமாற அதிக வாய்ப்பு இருக்கிறது. அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளில் மொத்த சதுர அடியை சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா என்கிற கணக்கில் குறிப்பிடுவார்கள். இதில் நடைபாதை, சுற்றுச்சுவர், லிஃப்ட் போன்ற பொதுப் பயன்பாட்டு பகுதியில் (காமன் ஏரியா) இடம் பெறும்.
இந்த காமன் ஏரியா என்பது பல்லடுக்கு குடியிருப்பு என்றால் சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியாவில் 20%, மூன்று அடுக்கு குடியிருப்பு என்றால் 18%, தரைத்தளம் மற்றும் இரண்டு அடுக்கு என்றால் 15% என்பதுபோல் இருக்கும். ஆனால், நடைமுறையில் இவற்றை 3 முதல் 5 சதவிகிதம் வரை அதிகமாக குறிப்பிட வாய்ப்பு இருக்கிறது. மேலும், மொத்த பரப்பில் காமன் ஏரியா என்று குறிப்பிட்டிருக்கும் சதவிகிதம் சரியா என்பதை நன்கு விவரம் தெரிந்த பொறியாளர் ஒருவர் மூலம் சரி பார்த்துக்கொள்வது நல்லது. இல்லை என்றால் ஏமாற வாய்ப்பு இருக்கிறது.
உதாரணத்துக்கு, ஒருவர் 800 சதுர அடி ஃப்ளாட் வாங்குகிறார். இது சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா. இதில் காமன் ஏரியா 20% (160 ச.அடி) போக 640 ச.அடி. பிளிந்த் ஏரியா (நான்கு சுவர்களுக்கு உட்பட்ட பகுதி). இதில் கார்ப்பெட் ஏரியா சுவருக்காக 20% ( 128 ச.அடி) கழித்தால் குடியிருக்கும் பரப்பு 512 சதுர அடி கிடைக்கும். ஆனால், உண்மையில் காமன் ஏரியா 15%தான் (120 ச.அடி) இருக்கிறது என்று வைத்துக்கொண்டால், பிளிந்த் ஏரியா 680 ச.அடி. கிடைக்கும் இதில் கார்ப்பெட் ஏரியா 15% (102 ச.அடி) கழித்தால், குடியிருக்கும் பரப்பு 578 ச.அடி கிடைக்கும்.
முதல் பில்டர் 800 சதுர அடி 20% காமன் ஏரியா (உண்மையில் 15%) என்று கணக்கு வைத்து சதுர அடி விலை 4,500 ரூபாய் சொல்கிறார். இரண்டாவது பில்டர், 800 சதுர அடி 15% காமன் ஏரியா (உண்மையிலும் 15%) என்று கணக்கு வைத்து சதுர அடி விலை 4,600 ரூபாய் சொல்கிறார்.
இந்த கணக்கு ஒரே தரம் கொண்ட ஃப்ளாட்கள் என்கிற வகையில் எடுத்துக்கொண்டு போடப்பட்டது. கோங்கு மரத்துக்குப் பதில் தேக்கு, டைல்ஸ்க்குப் பதில் மார்பிள் என்றால் விலை வித்தியாசம் கண்டிப்பாக வரும். அதையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு எது லாபம் என்பதைப் பாருங்கள்.
முன்பணம் 50%..!
சில புரமோட்டர்கள், முன்பணமாக 50% அல்லது 60% தொகை கொடுக்கவேண்டும் என்பார்கள். கட்டட வேலை எதுவும் நடக்காத நிலையில் அப்படி செய்யத் தேவையில்லை. இங்கேதான் வீடு வாங்குபவர்கள் மிகவும் உஷாராக இருக்கவேண்டும். சில பில்டர்கள், அவர்களின் நண்பர்கள் மற்றும் மாமன் - மச்சான்களை புக்கிங் தினத்தன்று காசோலை களுடன் வரச்சொல்லி விடுவார்கள். அவர்கள், ''எனக்கு அந்த மேற்கு பார்த்த வீட்டை புக் பண்ணுங்க. இந்தாங்க செக்'' என்பார்கள். நீங்கள் வீடு கிடைக்காமல் போய்விடுமோ என அவசரப் பட்டு காசோலை தந்தால் போச்சு. இவை எல்லாம் வியாபார தந்திரங்கள் என்பதைப் புரிந்துகொண்டு நிதானமாகச் செயல்படுங்கள். வெறும் இரண்டு ப்ளாட்கள் மட்டுமே பாக்கி என்று சொன்னால் நம்ப வேண்டாம். மனை அல்லது வீடு வாங்கும்போது சிலர் 100% விலை உயரும். அதுக்கு நான் கேரன்டி என்று சொன்னாலும் நம்பவே நம்பாதீர்கள்.
இலவசங்கள்..!
கார் பார்க்கிங், மின் இணைப்பு செலவு, பத்திரப்பதிவு கட்டணம் இலவசம் என்று அறிவிக்கப்படுவை எல்லாம் தனி மனிதர்களின் ஆசையைத் தூண்டி புக் செய்ய வைப்பதுதான். வாஷிங் மெஷின் இலவசம், தங்கச் செயின் இலவசம், பட்டுப் புடவை என்பதால் பெண்களை கவர்ந்து அவர்கள் குடும்பத் தலைவர்களை மனை மற்றும் ஃப்ளாட் வாங்க துரிதப்படுத்ததான். தவிர, இலவசம் என்கிறபோது சதுர அடி விலை தொடங்கி இதர விஷயங்களை கூர்ந்து கவனிப்பது அவசியம். ஒன்றில் கூட்டி மற்றொன்றில் குறைப்பதுதான் ரியல் எஸ்டேட் தொழிலில் அதிகம் நடக்கிறது. இலவசமாக தரும் ஸ்கூட்டி விலை 50,000. ஆனால், சொத்தின் விலையில் 75,000 ரூபாயைக் கூட்டி, சல்லீசாக லாபம் சம்பாதித்துவிடுகிறார்கள்.
வசதிகள் வருது..!
பாலம், வருது, நான்கு வழிச்சாலை வருது, விமான நிலையம் வருது என்று சொல்லியே பல லே-அவுட்களை விற்றுத் தீர்த்திருக்கிறார்கள். ஸ்ரீபெரும்புதூர் விமான நிலையம் அருகில் வருகிறது என்று சில ஆண்டுகளுக்கு முன் மனை வாங்கிப் போட்டவர்களின் நிலை, இன்றைக்கு சொல்லிமாளாது. மேலும், எந்தத் திட்டமும் அரசாங்கம் சொன்ன இடத்தில் சொன்ன தேதியில் வருவதும் இல்லை. எனவே, எதிர்காலத்தில் வருமா என்று தெரியாத விஷயங்களை வைத்து மனை வாங்காதீர்கள்..!
குறைவான முன்பணம்..!
மனைக்கு 10,000 ரூபாய் அட்வான்ஸ் என்று விளம்பரப்படுத்துகிறார்கள். இது சின்னத் தொகைதான். ஆனால், யோசிக்காமல் இந்த பணத்தை ரியல் எஸ்டேட் கம்பெனியில் கொடுத்தால் யானை வாயில் சிக்கிய கரும்பாகி விடுவோம். முழுப் பணம் கட்டி வாங்க முடியும் என்று நீங்கள் நினைத்தால் மட்டுமே அட்வான்ஸ் கொடுங்கள். அதுவும் காசோலையாக மட்டுமே கொடுங்கள்..!
உஷார் விஷயங்களை பட்டியல் போட்டு சொல்லி விட்டோம். இனி முடிவு உங்கள் கையில்தான் இருக்கிறது..!
